W 2018 r. w Oławie, na osiedlach „należących” do jednej spółdzielni mieszkaniowej, tworze, którego początki sięgają okresu panowania późnego Gierka, na właścicielach prywatnych lokali skupiły się oczy jej prezesa, który to zażądał regularnej opłaty za to – jak to ujął – że zainteresowani stąpają po chodniku spółdzielni, w tym czynią tak ich klienci (?), a co najgorsze i niewybaczalne – że za to w ogóle nie płacą (być może jest to jakaś forma piractwa chodnikowego)

Bardzo dużo osób – bez głębszej refleksji – poszło na kolaborację. Ja, jako radca prawny, nie zgodziłem się. Sprawa trafiła więc do Sądu Rejonowego w Oławie, a rezultatem było oddalenie powództwa spółdzielni. Sąd w swoim wyroku z dnia 03.07.2019, sygn. akt I C 1132/18, zważył m.in.:

Strona powodowa dochodziła od pozwanego zapłaty z tytułu opłaty związanej z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania, a utrzymywane przez spółdzielnię w granicach działki nr 22/12 przy ul. Bolesława Chrobrego 20-20f w Oławie, z których pozwany jako właściciel działki nr 22/7 korzysta. Przedmiotowe roszczenie powodowa spółdzielnia oparła na treści przepisu art. 241 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2018,poz. 845 ze zm., dalej jako u.s.m.), przywołując jednak w treści uzasadnienia pozwu jedynie fragment tego przepisu.

Zgodnie z pełnym brzmieniem tego przepisu od powstania wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Przepisu ust. 6 art. 241 u.s.m. nie należy interpretować w oderwaniu od całości art. 241 u.s.m. Zważyć bowiem należy, że przepis ten reguluje kwestie rozliczeń w spółdzielni mieszkaniowej, w której doszło do podjęcia uchwały na mocy której powstała wspólnota mieszkaniowa i zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.

Z chwilą zaistnienia zdarzenia prawnego wymienionego w art. 241 ust. 6 u.s.m. niektóre nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni mogą służyć do wspólnego korzystania z udziałem właścicieli lokali w nowo utworzonej wspólnocie mieszkaniowej, np. drogi osiedlowe, budowle energetyczne, grunt, przez który przechodzą sieci uzbrojenia, wspólne śmietniki. W takim wypadku w pokrywaniu wydatków, ale związanych tylko z eksploatacją i utrzymaniem wspomnianych nieruchomości, uczestniczy także ogół właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy.

W ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała, że w istniejącym w niniejszej sprawie stanie faktycznym przywołany przepis znajduje zastosowanie. Przepis ten dotyczy bowiem wspólnot wyodrębnionych ze spółdzielnie oraz relacji finansowych wspólnoty i spółdzielni, a nie lokali osób nie będących ani członkiem wspólnoty ani spółdzielni. Przywołując w treści pozwu przepis art. 241 ust. 6 u.s.m. strona powodowa pominęła początkowy fragment przepisu, stanowiący właśnie o tym, iż znajduje on zastosowanie w sytuacji powołania w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Co ciekawe, przedstawione przez spółdzielnię wyliczenia – były co najmniej dalece wątpliwe:

Zdaniem Sądu należało podzielić stanowisko pozwanego przedstawione w odpowiedzi na pozew oraz w toku rozprawy. Pozwany słusznie zwracał uwagę na szereg nieścisłości i niejasności  w stanowisku strony powodowej w zakresie wysokości roszczenia.  Przede wszystkim trafnie pozwany zarzucił, że jego udział  w rocznych kosztach utrzymania został określony na różnym poziomie w przedprocesowym wezwaniu do zapłaty oraz w pozwie, przy jednoczesnym żądaniu zapłaty tej samej kwoty. Już powyższa okoliczność  kwestionuje rzetelność i wiarygodność  dokonanych przez stronę powodową kalkulacji kosztów, które w części miałyby obciążać pozwanego. Ponadto trafnie zwrócił również uwagę pozwany, że z jednej strony powodowa spółdzielnia wzywając go do zawarcia umowy o której mowa w art. 241 ust. 6 u.s.m., zobowiązała go jednocześnie do  podania powierzchni działki nr 22/7  (wskazując tym samym, że nie zna tej powierzchni), a jednocześnie podczas posiedzenia zarządu w dniu 3 października 2018 roku ustaliła udział pozwanego w kosztach utrzymania nieruchomości nr 22/12 w oparciu o powierzchnię działki nr 22/7. Zwrócić należy również uwagę na fakt, że w pismach kierowanych do pozwanego na etapie przedprocesesowym oraz w pozwie wskazywano, że zarząd spółdzielni dokonał szczegółowej analizy ponoszonych w ciągu 5 lat kosztów utrzymania na funduszu remontowym oraz kosztów eksploatacji za rok 2017 rok. W załączonych do pozwu dokumentach analiza taka została jednak dokonana za okres 6 lat (2012-2017), co również rodzi wątpliwość co do prawidłowości dokonanych przez powoda kalkulacji

Powyższą sprawą zainteresowała się także Gazeta Powiatowa w Oławie:

https://www.egazety.pl/g/okladki/3443/b/1369.jpg

Aktualnie spór ze spółdzielnią znajduje się na etapie rozpoznania przez Sąd II instancji, niemniej jednak konkluzją powyższego wpisu winno być to, żeby nie spełniać cudzego żądania tylko dlatego, że dany podmiot je wyartykułował.